من المعروف أن مهنـة السمسرة العقارية والدعـاية والاعلان تعتبران من اكثر المهن تحقيقا لدخل مرتفع (بدون رأس مال) وقد كتب الكثيرون من الاقتصاديين ورجال الاعمال المفكرين عن ذلك، ويعتقد الكثيرون بأن مجال العمل بالخدمات العقارية هو عمل معروف ويمارسها العديد بسهولة ويسر ولا يحتاج الى لمكتب وطاولة وبعض الكراسي وخط هاتف والقليل من العلاقات مع مكاتب عقارية وسماسرة عاملون بالسوق والبقاي يعتمد على قدرتك على اقناع العميل بالبيع او الشراء او الايجار، وقد ادى ذلك لانتشار المكاتب العقارية بالشوارع الرئيسية بكافة مدننا وبالتالي ادى لزيادة المنافسة على اكتساب نسبة اكبر من عمليات السوق دون الاخذ في الاعتبار مصلحة السوق نفسة.
وحيث أن هذا هو الحاصل فعلا بالكثير من مكاتب العقار؛ والذي تسبب بزعزعة ثقة الكثيرين من العملاء بالمكاتب والمؤسسات العقارية نظرا لما تعرض له العديد من هاؤلاء العملاء من غش وخداع لمجرد رغبة المكتب بتحصيل عمولته دون الأخذ بالعتبار مصلحة العميل اما لجهلة بها او لغرض مصلحته الشخصية.
ولاكن من المهم ان نعلم نحن العقاريين بأن مهنة العقار هي مهنة خدمية تتعامل مع مقدرات الافراد التي عملوا سنين طويله على تأمينها بغرض تحسين وتأمين وظعهم المعيشي.
وكم يؤسفنا أن نجد مجال الخدمات العقارية بدول الغرب يعتمد على اسس علمية ومصداقية وشفافية لم نبلغ القليل منها رغم ما لدينا من تشريعات اسلامية ومباديء وعادات وتقاليد من هذا المنطلق رأينا ان نذكر اصحاب المكاتب العقارية ببعض المباديء والمفاهيم المتعلقة بمجال الخدمات العقارية بهدف الارتقاء بمستوى المهنه التي تتعامل مع ثاني اكبر مصدر لاقتصادنا القومي بعد البترول.
ونبدأ بالمباديء الاساسية للمهنة :
أولاً- الصدق والامانة :- قال رسول الله صلى الله علية وسلم " من غشنا ليس منا" وهنا المقصود بالغش ما انت اردت ان تخفية من المعلومات عن العميل بقصد تضليله ، او ما اخفي من معلومات عن العميل دون دراية منك بسبب جهلك لها - نعم انت محاسب عن المعلومات التي لم تعرفها لانك قبلت ان تكون الوسيط الامين بهذه الصفقة او المبايعة التي تقاضيت اجرك عنها ( الدلالة )، ان عملك بهذه المهنة يجعلك بمكان الطرف الثالث (الأمين) الذي يحمي حقوق كلا الطرفين ( البائع والمشتري ) فإذا تعرض احدهم لظرر بسبب هذه المبايعة التي تمت من خلالك كنت محاسب عنه حتى لو جهلت ذلك- فالأجدر بك ان تسعى للمعرفة واكتساب العلم والخبرة اللازمة التي تحمي بها عملائك وبالتالي تحمي بها نفسك امام الله عز وجل.
مما سبق نجد سؤال يطرح نفسة - ما هي المعلومات التي يجب ان يعرفها العقاري لأتمام الصفقة او المبايعه؟
والاجابة تكمن بضروف العقار نفسة - ولاكن هنالك عدة معايير مشتركة للعقارات المعروضه للبيع يجب التنويه لها وهي:
1- مطابقة الصك لحدود الملكية والمجاورات.
2- التأكد من الملكية - وعدم وجود منازعه على العقار.
3- معرفة الالتزمات المالية على العقار المعروض من رهن او مخالفات او فواتير خدمات.
4- التثبت من مطابقة المخططات التصميميه وفسح البناء للمنفذ على الطبيعه.
5- عدم المشاركة بأي مبايعه تكون احد العناصر السابقه بها غير متاحه لك، اما بسبب عدم وجودها اصلا او لعدم تقديمها.
6- ضرورة الاستعانة بذوي الخبرة من القانونيين في ابرام عقود المبايعات والصفقات ذات الطابع الخاص ، مثل البيع بالأجل والتقسيط والبدل...
ثانياً- تنمية مهاراتنا العقارية: يجب ان نعلم بأن مهنة الخدمات العقارية ليست مجرد القدرة على البيع والشراء والتأجير وتحصيل الدلالة من تلك العمليات - وإنما هيا قدرتنا على تلبية حاجات عملائنا بافضل طريقة ممكنة تضمن لهم تحقيق افضل عائد ممكن من الصفقة مع حمايتهم قانونيا.
وعبارة "افضل عائد ممكن من الصفقة" تشمل عدة معاني واشتراطات لتحقيقها - ولشرح ذلك سنوضح المؤثرات على اي عملية بيع أو شراء؛ هناك جانبين بكل عملية (بائع ومشتري) ومهمتنا حفظ حقوق كلا الطرفين المادية والقانونية - العناصر القانونية معروفه وتم توضيحها بالبند السابق اما الناحية المادية (قيمة بيع العقار) لنناقشها ونتعرف على جوانبها الاقتصادية.
ربما يعارضني الكثير بعملية دراسة (قيمة بيع العقار) وذلك بقولهم انها عملية تخضع للعرض والطلب وكل شخص يعرض ما لديه بما يرغب من سعر ونحن مهمتنا البحث عن زبون يوافقه السعر ويمكن ان نتوصل لتسوية بين الطرفين عند انهاء الصفقة، هنا اقول انا معكم بأن اكبر مؤثر على سعر اي سلعة هو الفرق بين حجم العرض والطلب - ولاكن دعوني اسأل كل العقاريين- هل سوق العقار كان فيه تفوق لحجم الطلب عن حجم العرض خلال الثلاث سنوات الماضية- بمجال الأراضي السكنية بأطراف المدن - ورغم ذلك زادت قيمة الاراضي بشكل عام - لماذا؟ - الجواب يكمن بسببين اولهم قيام شيريطية العقار بشراء تلك الاراضي بغرض الكسب منها لاحقا وترويجهم لاشاعات كاذبه لتحقيق ذلك والثاني ربط زيادة الطلب داخل المدن بخارجها - وهذا مؤشرات خاطئه ومضلله استغلوها تجار العقار للكسب من ورائها.
دعوني اشرحها كصاحب مكتب عقاري: مصلحة المشتري تقتضي على العقاري ان يؤمن له صفقة او مبايعة تحقق مصلحتة بشكل اكبر من مصلحة البائع - فنحن العقاريين نعلم بأن المشتري اهم؛ والعقاري الذي لدية المشتري هو الأول وفي الأغلب تتم المبايعة بمكتبه في حالة اتمام الصفقة بالتعاون مع مكاتب اخرى - ولو كنت تعمل لصالح هذا المشتري وكان هذا المشتري قد كلفك بالبحث عن افضل الفرص العقارية لشرائها لصالحه من خلالك دون اي مكتب اخر بالسوق - كيف تكون معاملتك له؟ وكيف هي المبايعات والصفقات التي تؤمنها له؟ .... لكي ننجح بمهنتنا يجب ان ننظر لكل المشترين بهذه النظرة، ولو حصل ذلك سنحكم السوق من المغالاه بالاسعار دون سبب فعلي.
ولتحقيق تلك المصلحة؛ من الضروري ان يلم العقاري بكافة العوامل المؤثرة بسعر العقار- والتي نلخصها بما يلي:
العوامل المؤثرة في سعر العقار : ( عوامل سوقية ‘ عوامل تخطيطية )
1- العوامل السوقية:
وهي العوامل الخاضعة للعرض والطلب وتمثل سعر المتر بالمنطقة وقت الطلب (السعر الأني للسوق بغض النظر عن الاحتمالات المستقبلية للسعر), كما يعتبر سعر مضلل في حالة الاستثمار اوالاقتراض بالرهن.
2- العوامل التخطيطية:
العوامل التخطيطية لتقييم سعر العقار تمثل السعر الفعلي للعقار اخذاً في اعتبارة العوامل المستقبلية المؤثرة بالسعر - ونجد بعض البنوك يطلبون هذه الدراسة لتقييم سعر اي عقار بغرض التمويل، وتشمل هذه الدراسات التخطيطية؛ دراسة العقار من حيث:
+ اتجاه النمو العمراني للمدينة.
+ توفر الخدمات التحتية.
+ نظام البناء بالمنطقة.
+ موقع العقار بالنسبة لمخطط الموقع العام - وعدد الواجهات.
+ دراسة وضع السوق لخمس سنوات ماضية للمخطط، والمخططات المجاورة.
+ دراسة عقارات مشابهه بنفس الموقع لتحديد الدخل الحالي ومقارنته بدخل العقار.
+ دراسة عقارات مشابهه بنفس الموقع لتحديد معدل الاشغار ومقارنته باشغار العقار.
+ تحديد مساحات البناء ومستوى التشطيب ونسبة الاستهلاك - وتكلفة البناء بعد حسم نسبة الاستهلاك.
+ الوضع العام لسلامة المبنى من الناحية الانشائية
تحياتى للجميع
العقارى نبيل خلف
هاتف : 0097339620232
فاكس : 0097317296226
البريد الاكنترونى : amazon@batelco.com.bh
منقول للفائده
